20.12.2014

Что такое плавающая ставка по ипотеке, и кому она выгодна

 

Последние экономические события заставляют потенциальных ипотечных заемщиков с тревогой смотреть в будущее: жилищные кредиты постепенно начинают дорожать. Многие эксперты предполагают, что на рынке недвижимости вскоре утвердятся плавающие ставки. Большинство россиян относятся к этому настороженно, ведь размер ежемесячного взноса по такому кредиту будет зависеть от множества малопонятных рыночных индикаторов. Давайте разберемся, что такое плавающая ставка по ипотеке и чем она отличается от привычной фиксированной.

 

Ставки по ипотеке – плавающая, фиксированная, комбинированная – что выгоднее

Плавающие или, как их еще называют, переменные ставки по кредитам существуют на рынке жилья достаточно давно. Однако в чистом виде с ними работают лишь несколько банков, и такие продукты пока не пользуются особым спросом, поскольку считаются довольно рискованным видом займа.

Суть применения плавающей ставки такова: процент по кредиту условно состоит из двух частей – постоянной и переменной. Постоянная часть остается неизменной на протяжении всего срока кредитования. Она рассчитывается с учетом таких факторов как срок и сумма кредита, размер первоначального взноса, наличие у клиента страховки.

Переменная составляющая ипотечной ставки зависит от состояния рынка: она привязывается к определенным индикаторам (в России рублевые займы чаще всего зависят от ставки рефинансирования Центрального Банка или индикатора MosPrime Rate, кредиты в долларах – от индикатора Libor, в евро – от индекса Euribor). С учетом этих показателей переменная часть периодически (раз в год или квартал – в зависимости от условий договора) пересчитывается.

В периоды стабильности ставки межбанковского рынка невысоки, и «плавающая» ипотека обычно выгодней (минимум на 2-3% ниже) кредитов с фиксированной ставкой. Однако в случае кризиса, когда индексы начинают расти, кредиты на покупку недвижимости с плавающей ставкой тоже будут дорожать. Таким образом, выбирая ипотеку с переменной процентной ставкой, заемщик делит риски с банком. Если ситуация в экономике останется стабильной, он сможет сэкономить, если же начнется кризис – платежи по кредиту возрастут.

Комбинированная ставка – своего рода золотая середина между первым и вторым вариантом. На начальном этапе она фиксируется на определенный срок (чаще всего около 5-7 лет). За это время заемщик может успеть погасить кредит до наступления периода плавания. Ипотечные программы с такими условиями предлагают множество банков, как крупных, так и небольших. По словам специалистов, такие кредиты пользуются спросом у клиентов. Многие заемщики берут их неоднократно, успевая вернуть долг, пока ставка еще зафиксирована.

Преимущества плавающей ставки

В период стабильности на финансовом рынке ипотека с плавающей ставкой – шанс получить более дешевый заем (в среднем ставки по ним ниже на 2-3%). Такой кредит – идеальный вариант для человека, который планирует вернуть долг в кратчайшие сроки. В этом случае риск серьезного изменения ставки минимален. Однако большинство экспертов советуют остановить выбор на комбинированном варианте, так как размер выплат будет зафиксирован на несколько лет.

За это время заемщик может успеть погасить кредит или, убедившись в своих финансовых возможностях, платить уже по плавающей ставке. Поэтому ипотеку с комбинированной ставкой чаше всего выбирают заемщики, которые рассчитывает вскоре получить какой-либо доход: продать старую квартиру, получить наследство. Также такой кредит удобен бизнесменам, которые не хотят вынимать деньги из оборота, однако доход позволяет им выплатить долг досрочно.

Когда экономическая обстановка меняется, сумма ежемесячного платежа корректируется в зависимости от состояния индикаторов. Она может как увеличиться, так и уменьшиться. Чтобы подстраховаться на случай бесконтрольного роста ставки, нужно выбирать ипотечные программы, предусматривающие верхний и нижний ограничитель (кэп).

Если же существует риск, что процентная ставка сильно увеличится, можно обратиться в банк, чтобы зафиксировать ее. Такая ситуация уже наблюдалась во время кризиса 2008-2009 годов, когда кредитные организации предлагали клиентам перейти на фиксированную ставку с дополнительной выплатой. Однако важно понимать, что банк не обязан идти навстречу заемщику: каждая заявка рассматривается индивидуально, а решение принимается с учетом текущей ситуации клиента, его кредитной истории и других факторов. Еще один вариант отказаться от ушедшей в свободное плавание ставки – рефинансировать заем в другой банк на более приемлемых условиях.

Как отразится нестабильность рубля на ипотеке

С учетом последних событий на финансовом рынке многие эксперты считают, что в ближайшее время систему ипотечного кредитования ждут изменения. По прогнозам АИЖК, в декабре ставки по ипотеке могут вырасти до 13,5%. Кроме того, есть вероятность, что растущая инфляция и нестабильность рубля вынудит банки переходить к плавающей ставке, чтобы разделить свои риски с заемщиками.

Впрочем, ведущие кредитные организации пока не спешат переходить к новой системе. Некоторые специалисты уверены, что в текущих экономических условиях, когда существует риск подорожания ипотеки, фиксированная ставка остается одним из главных банковских преимуществ.

Что же касается программ с комбинированной ставкой, то, несмотря на неблагоприятную финансовую обстановку, они вполне приемлемы для заемщика. Главное преимущество такой ипотеки – существенная экономия на период фиксации ставки. Например, Росбанк выдает классические ипотечные кредиты минимум под 13-14,5% годовых, а при комбинированной программе на период фиксации (5 лет) – под 12,25-13,75%. В такой ситуации заемщику важно правильно рассчитывать силы и, если позволяет доход, выбирать ипотеку с комбинированной ставкой с прицелом на досрочное погашение.

По мнению экспертов, на рынке жилищного кредитования в любом случае сохранятся разные типы ставок. Выбор же наиболее подходящего варианта будет зависеть от условий конкретной программы, возможностей заемщика и текущей экономической ситуации в стране.

 

04.01.2015
На рынке труда в России возможен всплеск безработицы. И граждане, у которых есть ипотечный кредит должны помнить, что при просрочке платежа, банки церемониться не будут. По данным Росстата, в ноябре количество безработных граждан в России увеличилось на 66 тысяч – до 3,937 млн человек (5,2% от численности экономически активного населения страны).
02.01.2015
В 2015 году наверняка будет много изменений на рынке недвижимости. И не все они будут положительными. Не до конца понятно, что будет с рынком элитной недвижимости. С одной стороны, при таком курсе рубля к доллару и евро он должен либо рухнуть, либо серьезно застопориться. Но те, кто возводит элитные дома и поселки, уже грозят серьезным снижением цен во второй половине 2015 года. Мотив понятен — надо продать то, что уже построено и не понести при этом больших убытков.
30.12.2014
С каждым годом Чита становится краше и больше. Новые высотные дома торчат словно свечки на торте, а старые бесследно исчезают, как только застройщики узнают, что постройка не является архитектурной ценностью.Каждый клочок земли в центре города равносилен месторождению нефти – бороться за него будут до последнего.

Наши услуги

Хотите купить или снять квартиру (помещение)? Тогда Вы обратились по адресу.

Подробнее

Помощь юриста

Наши юристы окажут Вам квалифицированную юридическую помощь!

Подробнее

Ипотека

Быстро оформить ипотеку и жить в своей квартире, это проще чем думается.

Подробнее